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NoIl condominio
La disciplina del condominio
Come avviene anche per altri istituti nel Codice Civile non viene fornita una definizione di condominio.
Rispondendo alla domanda “che cos’è un condominio?” è possibile riferirsi a vari profili, come ad esempio a quello materiale o giuridico. La definizione necessita quindi di un approfondimento.
I profili utili per dare una definizione esaustiva sono quelli che riguardano la sfera giuridica e guardano alla sua materialità e alla sua soggettività.
Il condominio è un istituto “giovane”, disciplinato a partire dal 1942; è collocato nel Libro III, riguardante la proprietà. Per essere precisi le norme sul condominio sono contenute nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione; il condominio è quindi una particolare forma di comunione su un bene immobile.
Comunione e condominio
Il condominio è quindi una una particolare forma di comunione su un bene immobile. Nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva, accanto a parti di proprietà comune. Tutti i beni immobili possono essere oggetto di comunione, ma non tutti possono essere in condominio.
In definitiva si può dire che il condominio è una speciale forma di comunione, nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.
Vediamo adesso le tipologie di condominio.
Le tipologie di condominio
Dopo aver dato una definizione è necessario capire i casi concreti ai quali applicare la disciplina del condominio.
La questione solleva diverse problematiche di non facile soluzione che sono materia di dibattito per la giurisprudenza.
Nello specifico, quando si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, o quanti devono essere? Con che caratteristiche peculiari si identifica un condominio?
Condominio minimo
È indispensabile chiarire che non esiste una formula affinché si possa dire che sia stato costituito un condominio. È sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell'edificio.
Il condominio minimo si costituisce quindi quando si ha la presenza di 2 differenti proprietari che hanno due porzioni separate di immobili e sono gli unici condomini presenti.
Il numero dei condomini incide solo sulla necessità di nominare un amministratore, necessario quando i condomini sono più di quattro, o in base al regolamento di condominio. Quest’ultimo invece è obbligatorio nel caso dei condomini che abbiano più di 10 partecipanti.
Condominio: verticale, orizzontale e supercondominio
Il condominio può svilupparsi tanto in senso verticale, quanto in senso orizzontale.
Nel caso invece si abbiano condomini autonomi con beni o servizi in comune si ha il Supercondominio, composto da più edifici legati tra loro appunto da beni o servizi condominiali (parco o servizi di fognatura ad esempio).
Le fattispecie elencate sono state ricondotte dalla giurisprudenza alla disciplina del condominio, anche se questo in alcuni casi può creare alcune difficoltà.
La riforma del condominio
Con il nuovo testo della legge 11 dicembre 2012 n. 220 ("Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") il legislatore è intervenuto su tutta la materia, revisionando gli articoli più importanti e aggiungendone altri.
Il testo integra un ambito giuridico, in seguito alla costante crescita del contenzioso in materia e alla giurisprudenza che si è espressa a più riprese sul tema.
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